ETF 개요와 구조
TIGER 리츠부동산인프라 ETF(종목코드 329200)는 2020년 7월 국내 최초의 리츠 혼합형 ETF로 상장해, 상장 5년 만에 순자산 6,000억 원을 넘어선 ‘리츠 바스켓’ 대표주자다. 기초지수로는 FnGuide 리츠·부동산인프라 지수를 추종하며, 국내·해외 상장 리츠와 공모형 부동산 인프라펀드에 폭넓게 투자해 부동산 임대료와 지분가치를 동시에 담는 구조다.
총보수는 연 0.45% 수준으로 부동산 공모펀드 대비 낮고, 월 단위로 균등 배당을 지급한다. 덕분에 배당락 충격이 완화되고, 현금흐름을 월급처럼 설계하는 투자자에게 인기가 높다.
주요 편입 종목·섹터 특성
상위 비중은 신한서부티엔디리츠·ESR켄달스퀘어리츠·이지스밸류리츠·롯데리츠가 담당한다. 이들은 A급 오피스·프라임 물류센터·대형 리테일 자산을 보유해 배당 원천의 안정성을 높인다.
중간 그룹에는 제이알글로벌리츠·NH올원리츠·SK리츠가 포진해, 유럽 프라임 오피스·고급 호텔·데이터센터 등 해외 및 대체 부동산으로 포트폴리오를 다변화한다. 이 다중 지역·다중 자산 구성이 공실·임대료 리스크 쿠션을 강화한다.
하위 비중으로는 인프라 펀드와 특수목적 리츠가 포함돼 태양광·풍력 발전소·물류 인프라 등 장기 임대료가 확정된 자산의 캐시플로를 추가한다.
성장 동력
첫 번째 동력은 금리 피크아웃 기대다. 기준금리 인하 전환이 점쳐지면 리츠 자산가치 산정에 쓰이는 할인율이 내려가 순자산가치(NAV)가 상향 조정될 여지가 커진다.
두 번째는 ‘코리아 오피스 리바운드’다. 서울 A급 오피스 공실률이 1%대 초저점에 머무르며 임대료가 상승세를 이어가고, 3PL 물류센터 장기 계약(5~10년)도 늘어 배당 여력이 탄탄해지고 있다.
리스크 요인
가장 큰 변수는 금리 역전 구간이다. 만약 장·단기 시장금리가 배당수익률을 뛰어넘으면 리츠 프리미엄이 희석돼 자금 유출 압력이 발생할 수 있다.
두 번째 위험은 부동산 자산 평가손실이다. 해외 상업용 부동산 가격이 조정되면 보유 리츠의 공정가치 평가가 하향돼 순자산가치가 흔들릴 수 있다.
마지막으로 환율 변동성이다. 해외 리츠 비중이 20% 안팎이어서 원·달러 환율 급등락이 배당금 실질 가치에 영향을 주는 점을 염두에 둬야 한다.
투자 전략·포트폴리오 활용 팁
연 7~9% 수준의 월배당 인컴을 노린다면 전체 자산의 10% 내외를 할당해 ‘생활비 캐시플로’ 계좌로 운용하는 방법이 유효하다. 금리 하향 사이클이 본격화되기 전에 분할 매수로 평단을 확보하면 가격 상승과 배당을 동시에 노릴 수 있다.
장기 투자자는 배당 재투자를 통해 복리 효과를 극대화할 수 있다. 월 배당금을 자동으로 재매수 설정해 두면 5년 뒤 원금 대비 배당 성장이 가팔라지는 구조적 이점이 눈에 띈다.
핵심 정리
TIGER 리츠부동산인프라 ETF는 오피스·물류·호텔·인프라 자산을 월 단위 현금흐름으로 전환해 주는 ‘청구서 걱정형’ 인컴 솔루션이다. 금리 환경·자산 가치 변동·환율 리스크만 주기적으로 점검한다면, 안정적 부동산 배당을 포트폴리오에 손쉽게 이식할 수 있는 매력적인 선택지다.
본 글은 ETF·주식 매매를 통한 특정 기업 투자 권유를 목적으로 작성된 것이 아닙니다. 투자 여부는 전적으로 투자자 본인의 판단과 책임에 따라 결정되어야 하며, 이 글은 매수·매도에 대한 어떠한 추천도 포함하지 않습니다. 투자 결과로 발생하는 모든 손익은 투자자 본인에게 귀속됩니다.